Siết cho vay mua nhà thứ 2: Cần thận trọng để không “siết” thị trường

Đề xuất siết cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba nhằm kiểm soát đầu cơ đang gây nhiều tranh luận về tính khả thi và tác động tới thị trường bất động sản.

Chính sách siết cho vay – “liều thuốc mạnh” cho thị trường?

Thị trường bất động sản những tháng qua chứng kiến sự sôi động trở lại, đặc biệt tại Hà Nội và TP. HCM. Giá nhà liên tục tăng, trong khi khả năng chi trả của phần lớn người dân lại giảm sút. Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng đã soạn thảo Nghị quyết trình Chính phủ nhằm kiểm soát đà tăng giá, trong đó đáng chú ý là đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua căn nhà thứ hai trở lên.

Theo dự thảo, người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng; từ căn nhà thứ ba trở đi, hạn mức giảm còn 30%. Mục tiêu là giảm dòng vốn tín dụng chảy vào đầu cơ, hướng tín dụng vào nhu cầu ở thật. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng “liều thuốc” này nếu không được tính toán kỹ có thể gây phản ứng ngược, tác động tiêu cực tới thị trường và doanh nghiệp bất động sản.

Ông Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – cho rằng hiện các ngân hàng không bị giới hạn tỷ lệ cho vay cố định, mà tự quyết định dựa trên đánh giá rủi ro và khả năng trả nợ. Nếu siết cứng bằng quy định hành chính, sức mua tại phân khúc nhà thương mại, đặc biệt là trung và cao cấp, sẽ giảm mạnh, khiến tiến độ bán hàng và dòng tiền của chủ đầu tư bị ảnh hưởng đáng kể.

Nút thắt lớn nhất: Dữ liệu và quản lý sở hữu nhà ở

Một trong những thách thức lớn nhất nếu áp dụng quy định này là xác định ai đang sở hữu căn nhà thứ hai, thứ ba. Theo ông Cường, hiện hệ thống quản lý nhà ở theo định danh cá nhân chưa hoàn thiện, việc kết nối cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư và thuế còn rời rạc. Vì vậy, các ngân hàng rất khó xác định chính xác số lượng nhà mà mỗi cá nhân sở hữu.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng để giới hạn tín dụng cho người mua nhà thứ hai trở lên, cần dữ liệu thống nhất trên toàn quốc. Dù Chính phủ đang thúc đẩy xây dựng hệ thống thông tin đất đai tập trung và nhiều địa phương triển khai “90 ngày số hóa dữ liệu”, nhưng tiến độ hiện vẫn chậm và chưa đồng bộ.

Thực tế, ngay cả khi cơ sở dữ liệu hoàn thiện, việc “đếm” đúng số nhà của từng cá nhân vẫn không dễ. Các trường hợp nhờ người thân đứng tên, mua qua công ty con hay chuyển nhượng lòng vòng đều có thể khiến chính sách khó thực thi.

Đầu cơ có thực sự bị chặn lại?

Theo ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property, siết cho vay có thể hạn chế phần nào đầu cơ bằng vốn vay, nhưng khó kiểm soát đầu cơ bằng vốn tự có. Nhà đầu tư vẫn có nhiều “lối đi” khác như nhờ người thân đứng tên hoặc thế chấp tài sản khác. Vì vậy, kỳ vọng chính sách này kéo giảm giá nhà là không thực tế.

Ông Toản cho rằng muốn kiềm chế đầu cơ, cần tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý, đánh thuế bất động sản bỏ hoang và áp thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà. “Đánh” vào tín dụng chỉ là biện pháp ngắn hạn và có thể làm méo mó thị trường nếu áp dụng cứng nhắc,” ông nhận định.

Ngoài ra, việc can thiệp trực tiếp vào tỷ lệ vay mua nhà cũng được xem là xâm phạm quyền tự do đầu tư, có thể khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh khi người mua thật khó tiếp cận vốn vay, còn người bán lại khó tìm được khách có đủ tiền mặt.

Cần lộ trình và phạm vi áp dụng phù hợp

Nhiều chuyên gia khuyến nghị, nếu áp dụng, chính sách cần có phạm vi và lộ trình rõ ràng, tránh “siết đồng loạt”. Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch G6 Group – cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam không đồng đều: có nơi “nóng”, nơi “lạnh”. Do đó, nên giao quyền cho từng địa phương linh hoạt điều chỉnh theo thực tế, thay vì áp dụng trên toàn quốc.

Ông Quê cũng lưu ý, cần kết hợp đồng bộ các giải pháp về thuế, đất đai và phát triển nhà ở xã hội. Chỉ khi tăng cung và minh bạch thông tin, giá bất động sản mới có thể ổn định bền vững.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, cho rằng trong bối cảnh thị trường đang phục hồi, mọi chính sách điều tiết cần được cân nhắc kỹ lưỡng. “Nếu triển khai quá sớm, chính sách có thể làm chậm nhịp hồi phục, tác động tiêu cực đến nền kinh tế,” ông nói.

Siết cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba có thể giúp kiểm soát phần nào đầu cơ, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều hệ lụy nếu thiếu cơ sở dữ liệu, lộ trình và sự phối hợp đồng bộ. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục sau giai đoạn trầm lắng, điều quan trọng là tạo ra khung chính sách cân bằng giữa mục tiêu kiềm chế đầu cơ và thúc đẩy phát triển lành mạnh, bền vững.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Vietnamfinance

Các tin tức liên quan đến nhà đất