Ngân hàng nỗ lực giảm phụ thuộc tín dụng bất động sản

Các ngân hàng chủ động cơ cấu, giảm tín dụng bất động sản, đẩy mạnh thu ngoài lãi để ứng phó hạn mức và rủi ro nợ xấu.

Tín dụng bất động sản vẫn chi phối hoạt động ngân hàng

Trong năm 2025, hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) tại Việt Nam ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực với mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng, phần lớn được “kéo” bởi tăng trưởng tín dụng. Tổng dư nợ tín dụng toàn ngành tăng khoảng hơn 19%, cao kỷ lục trong nhiều năm gần đây.

Một số ngân hàng có mức tăng mạnh mẽ như VPBank với tín dụng tăng 35%, Techcombank tăng 18,36%, và cả Nam A Bank lẫn VietinBank đều tăng trên 16% tín dụng so với cuối 2024. Đây là chỉ báo rõ rệt nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn cao và khả năng hấp thụ vốn khá tốt trong bối cảnh tín dụng mở rộng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, một phần lớn dư nợ này tập trung vào tín dụng bất động sản – một phân khúc nhạy cảm với rủi ro chu kỳ và biến động giá. Dù không có số liệu cụ thể theo ngân hàng trong nguồn bài gốc, báo cáo của các tổ chức độc lập khác cho thấy dư nợ bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ tín dụng – khoảng 24% theo một số phân tích đến cuối năm 2025.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã bắt đầu siết lại hạn mức tăng trưởng tín dụng trong năm 2026, với mục tiêu tổng mức tăng khoảng 15% toàn hệ thống. Đây là bước đi nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô, tránh tập trung nguồn lực quá lớn vào các lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản khi thị trường này đang đứng trước nhiều thách thức như lãi suất tăng, pháp lý dự án còn vướng và thanh khoản thị trường bất động sản vẫn chậm.

Ông Phạm Hồng Hải – Tổng giám đốc OCB – nhấn mạnh rằng sự phụ thuộc lâu dài vào tín dụng, đặc biệt là bất động sản, sẽ tiềm ẩn rủi ro hệ thống, gia tăng nợ xấu và áp lực thanh khoản cho ngân hàng. Vì vậy, giảm dần tỷ trọng tín dụng bất động sản là cần thiết để duy trì sự an toàn hoạt động cho các nhà băng trong trung hạn.

Dù vậy, hiện nay tín dụng vẫn chiếm 70–80% doanh thu của các ngân hàng, cho thấy cấu trúc thu nhập chưa chuyển dịch mạnh. Ngay cả khi thu nhập ngoài lãi tăng, phần lớn vẫn liên quan gián tiếp đến tín dụng – ví dụ như thu hồi nợ hoặc dịch vụ tài chính hỗ trợ cho khách vay.

Ngân hàng tái cấu trúc thu nhập là con đường bắt buộc khi tín dụng bất động sản tiềm ẩn rủi ro

Trước hạn mức tín dụng thắt chặt, các ngân hàng hiện đang chủ động cơ cấu lại mô hình kinh doanh để giảm sự lệ thuộc vào cho vay tín dụng bất động sản. 

Nhiều ngân hàng đang đẩy mạnh khai thác dịch vụ, chẳng hạn như thanh toán, dịch vụ thẻ, bancassurance (phối hợp kinh doanh sản phẩm bảo hiểm), tư vấn đầu tư, kinh doanh ngoại tệ và các dịch vụ ngân hàng số. Đây đều là nguồn thu phí ổn định, ít biến động theo chu kỳ kinh tế và không trực tiếp phụ thuộc vào dư nợ cho vay.

Một số ngân hàng lớn như Techcombank đã bắt đầu giảm tỷ trọng tài sản liên quan đến bất động sản, hướng tới mục tiêu đưa tỷ lệ này về mức an toàn hơn trong các năm tới.

Các ngân hàng và công ty tài chính liên kết đang xin cấp phép kinh doanh tài sản số, sản xuất vàng miếng và cải tiến sản phẩm dịch vụ để thu hút nguồn thu ngoài lãi truyền thống.

Một ví dụ điển hình là LPBank khi trong năm 2025 đã nâng tỷ trọng thu nhập ngoài lãi lên 27% tổng thu nhập hoạt động, tăng mạnh so với mức 22% của 2024, nhờ thu hồi nợ ngoại bảng và kinh doanh ngoại hối – những nguồn thu không trực tiếp dựa trên tín dụng lâu dài. Tương tự, Nam A Bank cũng ghi nhận thu nhập ngoài lãi tăng hơn 1,6 lần trong cùng kỳ nhờ hiệu quả hoạt động này.

Điều này cho thấy các ngân hàng đang ưu tiên đa dạng hóa nguồn thu nhằm giảm rủi ro tiềm ẩn từ tín dụng bất động sản, khi lợi suất từ các khoản cho vay dài hạn có thể bị co hẹp do lãi suất tăng và cạnh tranh về vốn trong năm 2026.

Đặc biệt, theo các chuyên gia của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), việc hoàn thiện mô hình tập đoàn tài chính (Financial Holding), xây dựng hệ sinh thái dịch vụ và kiểm soát chuỗi giá trị sản phẩm là yếu tố quan trọng để giảm sự phụ thuộc vào biên lãi thuần truyền thống (NIM – Net Interest Margin) và đảm bảo tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Ngân hàng và nhà đầu tư đứng trước chu kỳ tăng trưởng mới ít lệ thuộc bất động sản

Bước sang năm 2026, bối cảnh tín dụng thắt chặt và rủi ro bất động sản còn hiện hữu sẽ ảnh hưởng mạnh đến cả hoạt động ngân hàng lẫn thị trường tài chính rộng hơn. 

Dự báo lợi nhuận sau thuế toàn ngành ngân hàng sẽ tăng khoảng 19,5% trong 2026, được hỗ trợ bởi thu nhập lãi ổn định và thu nhập ngoài lãi tăng khoảng 9,6%. Điều này phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc thu nhập và khả năng thích ứng của các ngân hàng trước điều kiện thị trường mới.

Với hạn chế tăng trưởng tín dụng, thu nhập phí từ dịch vụ – như thanh toán, thẻ, bancassurance, ngoại hối và dịch vụ số – sẽ là trụ cột tăng trưởng mới, ổn định hơn và ít chịu ảnh hưởng từ chu kỳ bất động sản.

Dù NHNN siết tín dụng bất động sản, nếu thị trường nhà ở và dự án chậm thanh khoản, nợ xấu tại ngân hàng có nguy cơ gia tăng. Nhà đầu tư cần lưu ý tín hiệu này khi đánh giá cổ phiếu ngân hàng, đặc biệt những ngân hàng có tỷ trọng dư nợ bất động sản cao.

Cơ quan quản lý đang ưu tiên tín dụng cho các dự án minh bạch, có pháp lý đầy đủ và nhu cầu thực. Đây là cơ hội để các ngân hàng áp dụng phân tích rủi ro sâu và nâng cao năng lực thẩm định tín dụng.

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư quan tâm cổ phiếu ngành ngân hàng nên chú ý đến các ngân hàng có chiến lược mạnh về đa dạng hóa nguồn thu ngoài lãi, có tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ hợp lý và quản trị rủi ro hiệu quả. Như nhận định của 60s Hôm Nay, ngân hàng đặt trọng tâm vào dịch vụ tài chính số và thu phí khách hàng đang có lợi thế dài hạn hơn so với mô hình cho vay truyền thống phụ thuộc bất động sản.

Việc giảm phụ thuộc vào tín dụng bất động sản không chỉ là yêu cầu chính sách từ NHNN, mà còn là bước đi chiến lược để đảm bảo an toàn vốn và tăng trưởng bền vững cho các ngân hàng Việt Nam. Xu hướng dịch chuyển sang thu ngoài lãi, phát triển dịch vụ ngân hàng số và đa dạng hóa danh mục sản phẩm sẽ quyết định sức mạnh của từng ngân hàng trong giai đoạn mới.

Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, hiểu rõ sự thay đổi này giúp định vị danh mục đầu tư, phân tích rủi ro tín dụng và nắm bắt cơ hội từ các mảng dịch vụ tài chính có tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Tuyết Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán