Giá nhà leo thang bao giờ hạ nhiệt?

Giá nhà ở Việt Nam tiếp tục tăng cao, trở thành gánh nặng lớn cho người dân và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” bất động sản.

Dù năm 2024 ghi nhận sự hồi phục rõ nét với nhiều dự án tái khởi động, thị trường vẫn tồn tại nhiều vấn đề như mất cân đối cung – cầu, đẩy giá nhà lên mức khó tiếp cận.

Dấu hiệu hồi phục rõ nét

Năm 2024 được coi là cột mốc quan trọng với sự đột phá về hành lang pháp lý, góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Lãi suất vay duy trì ở mức 6-8%/năm cùng với sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ và nhiều dự án giao thông trọng điểm được triển khai đã tạo “sức nóng” cho thị trường. VARS ghi nhận, số lượng sản phẩm bất động sản chào bán trong năm 2024 đạt 81.000 sản phẩm, tăng 50% so với năm trước, với 65.376 sản phẩm lần đầu ra mắt thị trường.

Tổng lượng giao dịch thành công năm 2024 đạt hơn 47.000 giao dịch, tăng gấp ba lần so với năm 2023, cho thấy sự khởi sắc rõ rệt. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, đây là bước đệm để thị trường chuyển mình mạnh mẽ hơn trong năm 2025.

Những tồn tại cần giải quyết

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Một trong số đó là tình trạng đầu cơ và “lướt sóng” bất động sản. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người tham gia khảo sát sở hữu bất động sản dưới 1 năm, chủ yếu mua đi bán lại để kiếm lời. Điều này làm gia tăng tính bất ổn và khiến giá nhà liên tục leo thang.

Nguồn cung dù tăng trưởng nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Trong năm 2024, các căn hộ chung cư chiếm 70% tổng nguồn cung, nhưng phần lớn thuộc phân khúc cao cấp (47%) và siêu sang (27%). Điều này khiến nhóm người có nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc tiếp cận giá nhà ở vừa túi tiền. Ngoài ra, sự phân bổ nguồn cung không đồng đều giữa các khu vực cũng là một vấn đề. Khu vực miền Bắc chiếm 60% nguồn cung, trong khi miền Nam và miền Trung chỉ chiếm lần lượt 29% và 11%.

Giá nhà tăng cao vượt ngưỡng chịu đựng

Một thực trạng đáng lo ngại là giá nhà tại Việt Nam đang tăng cao vượt xa khả năng chi trả của người dân. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, hiện nay giá nhà ở Việt Nam đã gấp khoảng 60 năm thu nhập của một công nhân phổ thông, gấp đôi mức khuyến cáo của IMF là 30 năm. Với mức thu nhập hiện tại, một lao động phổ thông phải mất 23,5 năm để mua được một căn nhà giá tầm trung, cao hơn nhiều so với mức bình quân thế giới là 14,5 năm.

Chỉ số tăng giá bất động sản từ năm 2019 đến nay là nhanh nhất khu vực, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở và đất nền. Có nơi, giá bất động sản tăng đến 60-70% trong thời gian ngắn, phản ánh sự mất cân đối giữa cung và cầu.

Cần giải pháp mạnh mẽ

Để giải quyết vấn đề giá nhà, các chuyên gia nhấn mạnh cần những giải pháp “phi thường”. TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, cho rằng một trong những biện pháp hiệu quả nhất là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung. Hiện Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng ưu đãi 60.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó Trung ương đóng góp 30.000 tỷ đồng dưới hình thức phát hành trái phiếu chính phủ.

Ngoài ra, các địa phương cần tập trung giải tỏa các dự án “đóng băng” hoặc bỏ hoang nhiều năm. Những dự án này có giá trị lên tới hàng chục tỷ USD, nếu được triển khai có thể tạo nguồn cung lớn, giảm áp lực giá. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ là giải pháp căn cơ để giảm giá nhà trong dài hạn.

Kỳ vọng vào năm 2025

Theo dự báo, năm 2025 sẽ là năm đánh dấu sự cân bằng cung – cầu trên thị trường nhờ hàng loạt dự án đáp ứng đủ yêu cầu pháp lý và năng lực của chủ đầu tư. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, cần tập trung vào nhóm người có nhu cầu ở thực, tạo điều kiện để họ tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở thời điểm “bản lề” với nhiều tiềm năng nhưng cũng không ít thách thức. Việc quản lý tốt các yếu tố đầu cơ, tăng cường pháp lý và phát triển nhà ở xã hội sẽ là chìa khóa để giảm nhiệt giá nhà, hướng tới sự ổn định và phát triển bền vững trong tương lai.

Thu Ngân

Nguồn tham khảo: Tinnhanhchungkhoan.vn