Thị trường địa ốc tái cấu trúc, 4.000 doanh nghiệp mới xuất hiện

Thị trường địa ốc Việt Nam bước vào chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng, 4.090 doanh nghiệp mới thành lập trong 9 tháng 2025 nhưng hơn 4.960 doanh nghiệp tạm ngừng hoặc giải thể.

Chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng

Thị trường địa ốc đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ nhất thập kỷ. Báo cáo VARS cho thấy 9 tháng 2025 có 4.090 doanh nghiệp bất động sản mới, tăng 18,7% so với 2024, vốn đăng ký 334 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 60%.

Tuy nhiên, hơn 3.700 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, 1.260 doanh nghiệp giải thể. Sự trái chiều phản ánh quá trình thanh lọc, doanh nghiệp yếu rời cuộc chơi, nhường chỗ cho nhóm có năng lực thực sự.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định doanh nghiệp có pháp lý, tài chính vững và chiến lược dài hạn sẽ trụ vững. Nhóm thiếu minh bạch, lệ thuộc vốn ngắn hạn buộc phải rút lui. Đây là bước cần thiết để thị trường địa ốc lành mạnh hơn.

Hệ quả từ khủng hoảng trước

Sự phân hóa là kết quả hậu khủng hoảng 2022-2023. Giai đoạn sàng lọc đầu tiên diễn ra khi thị trường địa ốc chạm đáy, siết tín dụng và khủng hoảng trái phiếu.

Nay tín dụng nới lỏng, luật thay đổi, thị trường địa ốc hồi phục, chu kỳ sàng lọc lần hai bắt đầu – khắc nghiệt hơn nhưng ổn định và dài hạn hơn.

Ba nguyên nhân chính

Áp lực vốn là yếu tố đầu tiên. Lãi suất vay bất động sản giảm thấp nhất 4 năm, nhưng tín dụng tập trung vào doanh nghiệp mạnh, uy tín, dự án pháp lý hoàn chỉnh. Doanh nghiệp nhỏ phụ thuộc vốn ngắn hạn, huy động cá nhân khó tiếp cận nguồn mới.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết chi phí đất chiếm 30% đầu vào, có nơi tăng 30% nửa năm. Doanh nghiệp yếu vốn chậm phê duyệt vài tháng là mất thanh khoản. Bài toán vốn không chỉ là tiền mà còn là năng lực tồn tại.

Áp lực pháp lý tăng cao

Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tạo rào cản mới. Quy định năng lực chủ đầu tư, minh bạch tài chính, công khai pháp lý, siết chuyển nhượng làm chi phí tăng.

Nhiều doanh nghiệp nhỏ không chịu nổi khung pháp lý mới, nhất là khi phê duyệt quy hoạch, tính tiền sử dụng đất kéo dài hàng năm. Chậm tiến độ vài tháng mất thanh khoản, vài quý rời thị trường địa ốc.

Thay đổi luật chơi

Cục diện cạnh tranh thay đổi. Thị trường địa ốc giờ thuộc về doanh nghiệp có tiềm lực toàn diện: vốn, quỹ đất, chuỗi xây dựng – tài chính – phân phối. Doanh nghiệp nhỏ sống bằng “đánh nhanh, bán nhanh” không còn cơ hội.

Sàng lọc lần hai và rủi ro

VARS gọi đây là chu kỳ sàng lọc lần hai – thị trường địa ốc phục hồi nhưng tiếp tục đào thải. Giai đoạn 2022-2023 là sinh tồn bắt buộc, 2024-2025 là chọn lọc, chỉ doanh nghiệp bền vững tồn tại lâu dài.

Doanh nghiệp lớn mở rộng thị phần nhanh, thâu tóm quỹ đất sạch, mua dự án dở dang, tận dụng lãi suất thấp tái đầu tư. Một số tập đoàn công bố phát triển hàng chục nghìn căn hộ hai năm tới – quy mô vượt trước.

Doanh nghiệp nhỏ rút lui

Doanh nghiệp nhỏ rút lui hàng loạt, cấu trúc cạnh tranh thay đổi. Khi ít doanh nghiệp chi phối nguồn cung, thị trường địa ốc dễ rơi vào “độc quyền mềm”, giá nhà duy trì cao dù chi phí không tăng tương ứng.

TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh cần tái cấu trúc để phát triển bền vững nhưng phải kiểm soát quyền lực. Nếu thị phần tập trung cao, rủi ro thao túng giá và nguồn cung khó tránh.

Sự ra đi của doanh nghiệp nhỏ là tất yếu, nhưng thiếu cơ chế hỗ trợ, thị trường địa ốc mất đa dạng và cạnh tranh – yếu tố bình ổn giá.

Giải pháp cân bằng

Để thị trường địa ốc cân bằng, cần tái cơ cấu chính sách. Đa dạng hóa chủ thể, khuyến khích doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp cận đất đai, tín dụng, thông tin dự án để tăng cạnh tranh, giảm thao túng nguồn cung.

Cải thiện quy trình phê duyệt, rút ngắn thời gian hành chính, tránh ưu ái vốn lớn. Thống nhất định giá đất, minh bạch quy hoạch, triển khai REITs và trái phiếu minh bạch giúp doanh nghiệp vừa và nhỏ huy động vốn an toàn.

Doanh nghiệp trụ lại cần tái định vị, hướng tới nhà ở vừa túi tiền, đô thị vệ tinh, thị trường cấp hai – nơi nhu cầu ở thực cao, rủi ro thấp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng thời “đánh nhanh, thu nhanh” đã qua. Thị trường địa ốc chỉ dành cho đơn vị có tài chính, quản trị, tầm nhìn dài hạn. Doanh nghiệp vừa và nhỏ cần thị trường ngách hoặc liên kết tập đoàn lớn. Nếu đơn độc, thiếu chuẩn bị, khả năng đào thải khó tránh.

Theo 60s Hôm Nay, thị trường địa ốc tái cấu trúc với 4.000 doanh nghiệp mới là tín hiệu tích cực. Nhưng cần chính sách linh hoạt để tránh mất cân bằng, giữ giá nhà hợp lý cho người mua.

Thị trường địa ốc Việt Nam thay đổi cục diện sau khủng hoảng. Sàng lọc lần hai giúp chuyên nghiệp hóa nhưng đòi hỏi cơ chế hỗ trợ để duy trì cạnh tranh và đa dạng.

Chí Toàn 

Nguồn tham khảo: Vietnamfinance.vn