Thị trường bất động sản cuối năm: Nguồn cung bùng nổ, sóng phục hồi liệu có gãy ngang?

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh cuối năm giúp thị trường sôi động trở lại, nhưng rủi ro “gãy sóng” vẫn hiện hữu khi thanh khoản phụ thuộc vào giá bán và sức cầu thực.

Cung tăng mạnh, cầu thực vẫn yếu

Thị trường bất động sản đang bước vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm. Từ Bắc chí Nam, hàng loạt dự án mới đồng loạt ra mắt với quy mô hàng trăm nghìn căn hộ, tạo nên bức tranh sôi động hiếm thấy trong hai năm trở lại đây.

Đáng chú ý, “siêu dự án” Vinhomes Green Paradise (Vinhomes Cần Giờ) với quy mô 2.870ha được xem là “mồi lửa” lớn nhất của thị trường phía Nam. Bên cạnh đó, nhiều tên tuổi lớn như Vingroup, Sun Group, MIK Group, Masterise Group… cũng dồn lực ra hàng trong quý IV/2025, góp phần đẩy tổng nguồn cung tăng mạnh.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo, lượng hàng quá lớn trong bối cảnh 9 tháng đầu năm đã mở bán ồ ạt có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái dư cung cục bộ. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhận định nguồn cung tại các đô thị vệ tinh và khu vực ven đô Hà Nội, TP.HCM đang dồi dào, nhưng phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhu cầu ở thực vẫn hạn chế.

Ông Quê cho rằng, khi cung tăng nhanh hơn cầu, rủi ro “gãy sóng” là điều khó tránh. “Nếu giá bán tiếp tục vượt xa khả năng chi trả, những dự án đặt kỳ vọng cao sẽ mất thanh khoản ngay từ đầu,” ông nói.

Sóng phục hồi có thể gãy ngang vì lệch phân khúc

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, nguồn cung hiện phân bố không đồng đều, tập trung nhiều ở một số khu vực nhất định. Tại TP.HCM, các dự án chủ yếu dồn về khu Đông; ở Hà Nội, nguồn hàng mới phần lớn nằm tại Đông Anh, Gia Lâm, còn khu trung tâm vẫn khan hiếm.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Bình Dương – nơi nhiều dự án ra hàng cùng lúc, khiến thị trường có dấu hiệu dư cung trong ngắn hạn. “Giá bán hiện đã vượt xa mức 40 triệu đồng/m², trong khi người mua ở thực chỉ có khả năng chi trả quanh ngưỡng này,” ông Tuấn cho biết.

Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến dòng tiền cuối năm trở nên thận trọng. Nhà đầu tư không còn “xuống tiền” dễ dàng như trước mà cân nhắc kỹ pháp lý, vị trí và tiến độ thanh toán. Thêm vào đó, dòng vốn đầu tư đang bị “chia lửa” sang các kênh khác như vàng và chứng khoán, làm giảm bớt lực hấp thụ của thị trường địa ốc.

Giới phân tích cho rằng, sóng cuối năm vẫn có thể xuất hiện, nhưng chỉ mang tính cục bộ và ngắn hạn, khó tạo ra một chu kỳ phục hồi bền vững nếu giá bán và chính sách tín dụng không được điều chỉnh hợp lý.

Chính sách bán hàng – “đòn bẩy thép” giữ nhịp thanh khoản

Trước nguy cơ “gãy sóng”, các chủ đầu tư đang đẩy mạnh chính sách bán hàng linh hoạt nhằm giữ nhiệt thị trường. Hầu hết dự án ra mắt thời điểm này đều tung ra ưu đãi mạnh tay như chiết khấu sâu, tặng vàng, hỗ trợ lãi suất tới 36 tháng, hoặc ân hạn nợ gốc đến 5 năm.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, các chính sách thanh toán linh hoạt đang đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản, giúp người mua dễ tiếp cận hơn. “Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì khá tốt dù giá cao, nhờ các ưu đãi cho phép người mua giảm áp lực tài chính ban đầu,” ông nói.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cảnh báo, nếu sau mỗi đợt mở bán giá tiếp tục tăng 8–10%, thị trường sẽ nhanh chóng chững lại. Chính sách bán hàng chỉ hiệu quả khi giá và dòng vốn được kiểm soát.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng các chính sách ưu đãi chỉ là phần “ngọn”, yếu tố cốt lõi vẫn nằm ở giá trị thực của sản phẩm. “Nếu giá bán quá cao so với giá trị sử dụng, mọi ưu đãi chỉ là hình thức, bởi chúng đã được tính vào giá,” ông nhấn mạnh.

Cần thêm lực đỡ chính sách và niềm tin thị trường

Theo các chuyên gia, để sóng bất động sản cuối năm không “gãy ngang”, thị trường cần thêm chính sách hỗ trợ ổn định từ phía Nhà nước. Việc điều tiết tín dụng cần linh hoạt, đảm bảo dòng vốn vẫn chảy vào các dự án có pháp lý minh bạch và nhu cầu thực.

Ngoài ra, việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý, đẩy nhanh cấp phép dự án cũng là yếu tố quan trọng để tăng cung thật, giảm đầu cơ và đưa giá về mức hợp lý hơn. Chính sách thuế và lãi suất hợp lý sẽ giúp nhà đầu tư tin tưởng, đồng thời kích hoạt lực cầu bền vững.

Ở chiều ngược lại, người mua cần thận trọng, tránh tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ). Các chuyên gia khuyến nghị nên ưu tiên dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, phù hợp khả năng tài chính. “Bất động sản chỉ là kênh trú ẩn an toàn nếu được mua đúng giá và đúng thời điểm,” ông Tuấn lưu ý.

Sóng vẫn có, nhưng khó bền

Tổng hợp các yếu tố hiện nay cho thấy, thị trường cuối năm 2025 sẽ sôi động hơn về nguồn cung nhưng chưa đủ yếu tố để bứt phá dài hạn. Sức cầu thực vẫn yếu, trong khi giá chưa điều chỉnh tương xứng.

Nếu không có thêm lực đỡ từ chính sách và sự cân bằng giữa cung – cầu, đợt “sóng” cuối năm chỉ dừng lại ở những cơn rìa ngắn hạn, thay vì mở ra chu kỳ phục hồi mới cho bất động sản.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Vietnamfinance

Các tin tức liên quan đến Nhà đất