Thanh khoản bất động sản giảm, cầu đầu cơ chững lại, nguy cơ thị trường 2025 đóng băng

Cầu đầu cơ bất động sản đang chững lại, thanh khoản giảm mạnh, làm dấy lên lo ngại thị trường bước vào trạng thái “đông cứng”.

Nguồn cung sôi động nhưng cầu thực suy yếu

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 ghi nhận nguồn cung dồi dào, từ chung cư cao tầng đến nhà thấp tầng, từ trung tâm ra vùng ven. Các chủ đầu tư không ngừng tung sản phẩm với đủ loại chính sách ưu đãi như chiết khấu, tặng quà hay hỗ trợ vay vốn. Tuy nhiên, điều này vẫn chưa đủ để tạo ra sự bùng nổ giao dịch.

Nguyên nhân chính nằm ở việc giá bán đã vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người mua ở thực. Tại Hà Nội, giá sơ cấp khu Tây khoảng 80 triệu đồng/m2, đồng nghĩa một căn hộ 55m2 có giá 4,4 tỷ đồng. Người mua cần vốn tự có ít nhất 1,3 tỷ đồng và vay thêm 3,1 tỷ đồng. Với lãi suất sau ưu đãi khoảng 10%/năm, số tiền trả hàng tháng lên đến 35 triệu đồng – mức quá sức đối với gia đình có thu nhập 50 triệu đồng.

Trong bối cảnh cầu thực bị nén chặt, dòng tiền chủ yếu trên thị trường đến từ giới đầu cơ. Họ sẵn sàng mua để chờ giá lên hoặc nắm giữ lâu dài. Cơ cấu nguồn cung hiện nay – tập trung vào chung cư cao cấp, biệt thự, đất nền – cũng phù hợp hơn với nhà đầu cơ thay vì người mua để ở.

Khi “niềm cảm hứng” đầu cơ chững lại

Dù dẫn dắt thị trường, cầu đầu cơ cũng không còn duy trì sức mạnh như trước. Ghi nhận cho thấy thanh khoản tại nhiều dự án giảm tốc rõ rệt, ngay cả với các chủ đầu tư danh tiếng và chiến lược bán hàng bài bản.

Nguyên nhân đến từ việc giá bất động sản đã bị “bơm” quá cao, khiến dư địa tăng giá trong tương lai hạn chế. Biên lợi nhuận đầu cơ vì vậy thu hẹp, trong khi các kênh khác như vàng, chứng khoán hay ngoại tệ lại đem về lợi tức nhanh chóng hơn. Song song, nguồn cung quá dồi dào khiến ngay cả giới đầu cơ nhiều vốn cũng khó hấp thụ hết.

Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, hoạt động “lướt sóng” mất dần động lực. Không còn cảnh tranh giành suất mua, nhiều nhà đầu tư lo sợ rơi vào thế “ôm hàng” hoặc trở thành người cuối cùng nắm giữ tài sản mất giá trị thanh khoản. Hệ quả là thị trường nhanh chóng hụt hơi, phản ánh rõ qua thanh khoản sụt giảm từ quý II và đầu quý III – vốn dĩ là mùa cao điểm bán hàng.

Áp lực lãi suất và rủi ro tín dụng

Mối lo còn lớn hơn khi bối cảnh tài chính vĩ mô đang có nhiều biến động. Tín dụng trong 8 tháng đầu năm tăng 11,82% so với cuối năm trước – mức cao nhất từ 2018, kéo theo áp lực huy động vốn lớn. World Bank cảnh báo tỷ lệ LDR tại nhiều ngân hàng đã vượt 100%. Trong khi đó, tỷ giá nóng lên tạo sức ép buộc lãi suất khó giữ ở mức thấp.

Để kiểm soát, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản thương mại. Đây là biện pháp “mềm”, nhưng phát đi tín hiệu rõ ràng về việc hạn chế dòng vốn chảy vào các hoạt động đầu cơ. Với cầu đầu cơ vốn phụ thuộc lớn vào tín dụng rẻ và dễ tiếp cận, sự thay đổi này có thể làm giảm tốc đột ngột.

Thực tế cho thấy cầu đầu cơ thường suy yếu nhanh khi chính sách tín dụng đảo chiều. Nếu lãi suất tăng trở lại, thị trường có thể bước vào tình trạng “đóng băng” thanh khoản. Khi đó, tác động lan tỏa sang toàn bộ nền kinh tế sẽ là khó lường, bởi bất động sản vốn gắn chặt với nhiều ngành khác như ngân hàng, vật liệu xây dựng và dịch vụ.

Cần khôi phục cầu thực và điều chỉnh chính sách

Giới chuyên gia cho rằng để tránh kịch bản “tên bay hết đà”, điều quan trọng là tái khơi thông cầu thực. Điều này đồng nghĩa phải phát triển nguồn cung với mức giá hợp lý, giúp người mua ở thực có thể tham gia thị trường. Các sản phẩm vừa túi tiền, trung cấp cần được ưu tiên thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.

Song song, chính sách thuế cũng cần được thiết kế có trọng tâm, nhắm trực diện vào hoạt động đầu cơ và tình trạng bỏ hoang tài sản, thay vì chỉ dừng ở giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, các biện pháp này đòi hỏi nhiều thời gian chuẩn bị và độ co giãn để tránh gây sốc cho thị trường. Việc Chính phủ rút lại đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản mới đây có thể xem là bước đi chiến thuật nhằm duy trì ổn định.

Bất động sản Việt Nam đang ở thế khó: các giải pháp dài hạn thì cần thời gian, trong khi áp lực ngắn hạn ngày càng lớn. Thị trường giống như người đi trên lớp băng mỏng – mỗi bước tiến đều thận trọng và mong trời đừng vội nắng.

Thùy Linh

Nguồn tham khảo: Vietnamfinance