Căn hộ Hà Nội vượt 75 triệu/m²: Thu nhập 50 triệu/tháng cũng e ngại

Giá căn hộ Hà Nội tăng 88%, đẩy người thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng khỏi giấc mơ an cư.

Giá căn hộ thủ đô leo thang, nguồn cung lệch pha

Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến mức giá kỷ lục, trung bình 75,5 triệu đồng/m² trong quý II/2025, tăng 7,7% so với quý trước và 87,7% so với năm 2019, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Một số dự án thậm chí chạm 91 triệu đồng/m², khiến ngay cả nhóm thu nhập trung bình-cao (40-50 triệu đồng/tháng) khó tiếp cận nhà ở nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình. Giá nhà tăng cao không chỉ gây áp lực cho người mua mà còn làm mất cân đối cung-cầu, đe dọa sự phát triển bền vững của Thủ đô.

Nguồn cung căn hộ phục hồi tích cực, với 30.000 căn mở bán trong năm 2024 (cao nhất 5 năm) và hơn 10.000 căn trong nửa đầu 2025. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha: căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) “tuyệt chủng” từ 2023, căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m²) khan hiếm, chỉ còn ở các dự án cũ. Từ quý III/2024, không có dự án mới nào dưới 60 triệu đồng/m², với 60% nguồn cung mới giá trên 80 triệu đồng/m². Các dự án vùng ven Hà Nội cũng đạt 55 triệu đồng/m², biến thị trường thành sân chơi của nhà đầu tư hơn là người mua ở thực.

Thanh khoản èo uột, người trẻ chùn bước

Thanh khoản thị trường thứ cấp không cải thiện, giao dịch chủ yếu tại các đại đô thị đã hình thành (giá khoảng 50 triệu đồng/m²) hoặc chung cư cao cấp trung tâm. Người trẻ, dù thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng, e ngại vay nợ dài hạn 20-30 năm do lãi suất thả nổi tăng mạnh sau ưu đãi và chi phí sinh hoạt đắt đỏ. VARS cho biết, tâm lý thận trọng khiến nhiều khách hàng trẻ từ bỏ giấc mơ mua nhà, đặc biệt khi các dự án nhà ở xã hội như Happy Home Tràng Cát (Hải Phòng) chưa đủ bù đắp nguồn cung bình dân tại Hà Nội.

Giá nhà tăng do chi phí đầu vào cao và kỳ vọng lợi nhuận lớn từ nhà đầu tư, trong khi lãi suất thấp và đầu tư công mạnh (như cao tốc Hữu Nghị – Chi Lăng) tiếp tục bơm tiền vào bất động sản. Tuy nhiên, thiếu nguồn cung giá rẻ đẩy thị trường vào nguy cơ bất ổn, làm gia tăng bất bình đẳng xã hội và giảm cơ hội sở hữu nhà của người trẻ.

Hệ lụy xã hội và kinh tế

Giá nhà cao khiến người trẻ rơi vào “mất phương hướng tài chính”. Một nhóm chuyển sang tiêu dùng ngắn hạn, chi tiền cho hàng xa xỉ hoặc trải nghiệm, cho rằng tiết kiệm mua nhà là “vô nghĩa”, như từng xảy ra ở Hàn Quốc. Nhóm khác chọn “nằm thẳng”, giảm động lực phấn đấu, tương tự xu hướng tại Trung Quốc. Điều này dẫn đến ngại kết hôn, lười sinh con, đe dọa cấu trúc dân số và tăng trưởng kinh tế dài hạn. VARS cảnh báo, nếu không có giải pháp, thị trường bất động sản Hà Nội có thể rơi vào bất ổn, ảnh hưởng các ngành liên quan như xây dựng, môi giới.

Chính phủ đang thúc đẩy nhà ở xã hội, nhưng các dự án giá trên 100 triệu đồng/m² tăng đột biến khiến việc tái cân bằng thị trường gặp khó. Trong ngắn hạn, giá căn hộ tiếp tục tăng do dòng tiền giá rẻ và kỳ vọng lợi nhuận cao, trong khi nhà đầu tư chưa chịu áp lực giảm giá.

Triển vọng và lời khuyên

Để giải quyết, cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp, đồng thời kiểm soát giá bán sơ cấp. Nhà đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM, nơi chuyển đổi xe điện đang tăng, nên cân nhắc các dự án gần hạ tầng như cao tốc Bắc Ninh, có tiềm năng tăng giá trị.

Người mua ở thực nên tận dụng chính sách vay ưu đãi cho nhà ở xã hội, như dự án Happy Home Tràng Cát (giá từ 677 triệu đồng). Theo dõi dữ liệu từ VARS và Batdongsan.com.vn để đánh giá thời điểm mua, tránh rủi ro từ lãi suất thả nổi. Nếu không có giải pháp kịp thời, giấc mơ an cư của người trẻ sẽ ngày càng xa vời, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của Thủ đô.

Thùy Linh